Wanneer u een huis gaat bouwen of uw bestaande woning gaat vernieuwen, betekent dit voor u doorgaans een aanzienlijke financiële inspanning. U gaat dan ook niet licht over de keuze voor een welbepaalde aannemer en zal waarschijnlijk een aantal aannemers uitnodigen en offertes vergelijken. Misschien wint u wel advies in bij vrienden of familie. Dat is verstandig.
Alleen, er is meer dan de prijs voor de werken of de referenties voor kwaliteit.
Vraagt de aannemer een voorschot? Hoe groot is dit voorschot precies en in welke fase moet het betaald worden? Wat gebeurt er met uw voorschot als de aannemer failliet gaat? Wie gaat de werken uitvoeren? Mag de aannemer een andere (onder)aannemer aanstellen? Binnen welke termijn worden de werken uitgevoerd en wat indien deze termijn niet wordt gerespecteerd? Wat met extra werk dat lopende de werf nodig blijkt? Wat met de oplevering van de werken? Wanneer en hoe heeft u de kans opmerkingen over het geleverde werk te maken?
Onze ervaring én die van de cliënten die we hebben bijgestaan bij een procedure tegen hun aannemer, leren ons dat het helemaal geen overbodige luxe is om bij de aanvang van uw project grondig een aantal zaken af te toetsen en vervolgens op te volgen. Want hoewel we u natuurlijk zullen bijstaan wanneer het mis loopt en u genoodzaakt wordt een advocaat in te schakelen, geloven we dat preventie en goede afspraken van ongelooflijk groot belang zijn voor een vlotte samenwerking. Zo kan u misschien een procedure voor de rechtbanken vermijden of op zijn minst over een zo sterk mogelijk dossier beschikken, moest het toch zo ver komen. We geven u hieronder dan ook een aantal algemene juridische adviezen mee die u van pas kunnen komen bij uw bouw- of renovatieproject.
Overeenkomst
In de eerste plaats is het belangrijk om voor elke aanneming, groot of klein, een schriftelijke overeenkomst te sluiten met de aannemer. We raden u aan zich niet te laten verleiden in te gaan op een mondelinge offerte, waarbij de afspraken nooit geheel duidelijk zijn. Bestaat er een overeenkomst, dan kan u hier steeds op terugvallen wanneer er discussies zouden rijzen.
Deze overeenkomst zal veelal de offerte van de aannemer zijn, die u dient te ondertekenen voor akkoord. Lees deze offerte dan ook goed na. Bezorgt de aannemer u nadien een eerste factuur met daarop algemene voorwaarden, check dan gerust of deze voorwaarden en de andere bepalingen van de factuur de offerte niet tegenspreken. Is dit het geval, dan mag u de aannemer hier zeker op wijzen en meedelen dat u het hier niet mee eens bent.
Voorschotten
Een aannemer zal u meestal om een voorschot vragen. Dit is niet onlogisch, nu hij waarschijnlijk voor de aanvang van de werken reeds materialen zal moeten bestellen en een planning zal moeten maken.
Let er wel op dat de omvang en timing van het voorschot al worden bepaald in de overeenkomst die u met de aannemer maakt.
Blijkt echter na de betaling van het voorschot dat uw aannemer in slechte papieren zit en volgt er uiteindelijk een faillissement, soms zelfs nog vooraleer de werken begonnen zijn, dan bent u de pineut. De bouwheer die een voorschot heeft betaald, komt bij een eventueel faillissement van de
aannemer immers bijna helemaal achteraan in de rij van schuldeisers en zal vaak geen cent van het betaalde voorschot meer terug zien.
Wat kan u hieraan doen?
In de eerste plaats adviseren we u om eens na te kijken hoe solvabel de aannemer werkelijk is. Voor ondernemingen met een zetel in België kan u steeds het ondernemingsnummer opzoeken op de website www.checkinhoudingsplicht.be. Hoewel er van u als particulier niet verwacht wordt dat u dit doet, kan u zo te weten komen of de aannemer fiscale schulden of schulden bij de RSZ heeft. Is dit het geval, dan weet u dat er wellicht enige voorzichtigheid geboden is.
Voorts raden we u aan om nooit een voorschot te betalen zonder dat hiervoor een factuur werd opgemaakt en de betaling nooit cash te verrichten, maar steeds via een overschrijving te werken. Wat de omvang van dit voorschot betreft: u mag hier gerust over onderhandelen in de fase van de offerte. Ook de timing van betaling is dan voor onderhandeling vatbaar. Zo zou u kunnen verzoeken dat de aannemer zich er toe verbindt om binnen de x aantal dagen of weken na betaling van het voorschot de werken ook daadwerkelijk aan te vangen. Of u verzoekt dat de materialen
op de werf geleverd worden, waarna u dan meteen het voorschot zal betalen. Let wel, deze afspraken moeten op papier staan en deel uitmaken van uw overeenkomst met de aannemer.
Heeft u alle voorzorgen genomen en blijkt uw aannemer vervolgens toch failliet verklaard te worden, neemt u dan contact op met de curator. U kan hem verzoeken u mee te delen of de werken nog uitgevoerd zullen worden. In de meeste gevallen zal de curator u ter kennis geven dat de overeenkomst die u met de aannemer had, verbroken wordt en dat het werk niet wordt afgewerkt.
Als u op dat ogenblik reeds meer heeft betaald dan de waarde van hetgeen al werd uitgevoerd (als er al werken werden uitgevoerd), dan kan u aangifte doen van uw vordering tot terugbetaling. De curator kan u meedelen op welke wijze dit dient te gebeuren.
Een aangifte garandeert echter geen terugbetaling; dit is louter afhankelijk van de omvang en aard van de schulden van de aannemer enerzijds en de opbrengst van zijn activa anderzijds.
Onderaanneming of niet?
Stel, u doet een beroep op een welbepaalde aannemer omdat u via via heeft vernomen dat deze goed werk levert. U sluit met deze aannemer een overeenkomst en verwacht dat hij de werken bij u komt uitvoeren.
De aannemer echter, heeft het bijzonder druk en kiest er voor om een beroep te doen op een andere aannemer die voor zijn rekening het werk bij u zal komen uitvoeren. Dit is perfect mogelijk en is een vaak voorkomende praktijk die men in juridische termen “onderaanneming” noemt.
Het is niet problematisch dat een aannemer een beroep doet op een onderaannemer. Voor grote werken is het vaak zelfs zo dat een algemene aannemer, waarmee u een contract heeft, een beroep doet op een onderaannemer, waar u zelf geen contract mee heeft, om een zeer specifieke taak uit te voeren waar deze in gespecialiseerd is.
Het werken met onderaannemers heeft zowel voor- als nadelen. Werkt de onderaannemer te traag, maar heeft u met de aannemer een afspraak gemaakt omtrent de timing van oplevering, dan hoeft u zich niet druk te maken. U heeft immers een overeenkomst met de aannemer en hij dient de gemaakte afspraken te respecteren.
Indien u zelf met aparte aannemers voor elke taak zou werken (elektricien, bezetter, schrijnwerker, metser…) dan moet u de werf ook opvolgen qua timing. Een vertraging in de werken van de ene aannemer leidt al gauw tot een vertraging bij de andere aannemer. Heeft u dan een akkoord